전세 매매 계약 시 꼭 확인해야 하는 사항 11가지

전세 계약을 체결할 때 보증금 보호를 위한 다양한 주의사항을 숙지하는 것이 중요합니다. 특히 무허가 건축물이나 불법 건축물에 대한 점검을 철저히 해야 하며, 보증금 보호와 관련된 여러 법적 조치를 취하는 것이 안전합니다. 이번에는 전세 계약을 체결하기 전에 확인해야 할 중요한 사항들에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세 매매 계약시 확인해야 하는 사항들

1) 무허가 및 불법 건축물 여부 확인

전입 신고가 불가능한 무허가 건축물이나 불법 건축물은 주택임대차보호법의 적용을 받지 않으므로 보증금 보호가 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 계약 전, 해당 건물이 무허가인지 불법 건축물인지를 반드시 확인해야 합니다. 현장 방문과 건축물대장을 확인하는 방법으로 건축물의 적법성을 점검하는 것이 필요합니다.

 

 

2) 적정 시세 확인

전세 계약을 체결할 때, 시세에 비해 지나치게 낮거나 높은 보증금을 요구하는 경우가 있을 수 있습니다. 매매가가 하락하거나 경매가 진행될 경우 보증금 반환이 어려울 수 있기 때문에, 전세가율이 지나치게 높은 매물은 주의해야 합니다. 이를 위해 부동산 정보 사이트, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 중개업소 등을 통해 시세를 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

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3) 선순위 권리관계 확인

전세 계약을 체결하기 전에 나의 전세보증금보다 우선하는 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려워질 수 있습니다. 이 문제를 방지하기 위해 등기부등본을 확인하여 가압류, 가등기 등 선순위 권리관계를 체크해야 합니다. 또한 다가구 주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여 현황을 반드시 확인해야 합니다.

 

 

4) 임대인의 세금 체납 여부 확인

임대인이 세금을 체납한 경우, 추후 보증금 반환이 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 계약 전, 임대인의 세금 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다. 국세는 세무서에서, 지방세는 주민센터나 위택스를 통해 미납 여부를 확인할 수 있습니다. 또한 계약 체결 후에도 임대인의 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있습니다.

 

 

5) 임대인 신분 확인

임대인 본인과 계약을 체결해야 하며, 임대인이 대리인을 통해 계약을 체결할 경우 대리인의 위임장과 인감증명서 등을 확인해야 합니다. 임대인이 계약 당사자인지 확인하기 위해 등기부등본 상 임대인의 정보를 확인하고, 보증금을 입금할 때는 임대인 또는 대리인 명의의 계좌로 송금해야 합니다. 이를 통해 전세 사기를 예방할 수 있습니다.

 

 

6) 공인중개사 정상 영업 확인

중개업소가 미등록된 곳이거나 업무정지 중인 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다. 계약 전, 국가공간정보포털을 통해 중개업소가 정상 영업 중인지를 확인해야 합니다. 또한, 중개대상물 확인 설명서와 손해배상책임 관련 증서도 확인하여 안전하게 거래를 진행할 수 있도록 해야 합니다.

 

 

 

 

 

7) 주택임대차 표준계약서 사용

주택임대차 표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 표준계약서에는 임대인의 세금 미납 여부, 확정일자 부여 현황 등 계약 관련 중요한 정보가 포함되어 있어 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 국토교통부 부동산 거래관리시스템에서 표준계약서를 다운로드하여 사용하는 것이 유리합니다. 계약서 상에 나의 전세보증금보다 선순위 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

8) 주택임대차 신고

전세 계약 체결 후, 부동산거래법에 따른 의무사항으로 계약 후 30일 이내에 계약 내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여되어 보증금에 유리한 상황이 됩니다. 주민센터에서 방문 신고하거나 부동산거래관리시스템을 통해 온라인 신고가 가능합니다.

 

 

9) 권리관계 변동 확인

계약 후, 등기부등본에서 근저당권 설정 등 권리관계의 변동 사항을 확인해야 합니다. 또한 이사 갈 집이 비어 있는지, 기존 세입자가 전출 준비를 마쳤는지 확인한 후 지급을 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

10) 전입신고

이사 후 전입신고를 반드시 해야 합니다. 주민등록법에 의한 의무사항으로 전입신고는 이사 후 14일 이내에 해야 하며, 전입신고 익일부터 대항력이 발생합니다. 주민센터에서 방문 신고하거나 정부 24를 통해 온라인 신고가 가능합니다. 전입신고를 통해 전세보증금 반환을 보호할 수 있는 법적 근거를 마련할 수 있습니다.

 

 

11) 전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환보증을 가입하면 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증회사가 보증금을 대신 반환하여 책임을 집니다. 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등에서 전세보증금 반환보증을 가입할 수 있습니다. 이는 전세 계약을 안전하게 체결하고 보증금 보호를 강화하는 방법입니다.

 

 

 

 

 

 

 

위의 사항들을 꼼꼼히 확인하고 주의사항을 준수하면, 안전하고 법적으로 보호받는 전세 계약을 체결할 수 있습니다.